XIRR 함수와 상업용 부동산 분석

XIRR 함수는 상업용 부동산 분석에서 자주 사용되는데, 그 이유는 투자 수익률을 정확하게 계산할 수 있기 때문입니다. 특히 현금 흐름이 불규칙적으로 발생하는 경우(예: 임대료, 초기 투자 비용, 매각 수익 등)에 유용합니다. 일반적인 IRR(내부수익률) 함수는 정기적인 현금 흐름을 가정하지만, XIRR은 비정기적인 현금 흐름과 정확한 날짜를 반영할 수 있어 상업용 부동산처럼 복잡한 투자 구조에 적합합니다.

 

어떤 계약서에서는 수익률을 기준으로 보수를 지급하기도 하는데, 이런 경우 마이크로소프트 엑셀의  XIRR 함수를 이용한다고 정확하게 명시하는 경우도 있습니다.

XIRR 함수를 쓰는 이유

• 시간 가치를 고려: 상업용 부동산 투자는 시간에 따라 현금 흐름이 달라지는데, XIRR은 각 현금 흐름의 발생 시점을 반영해 시간 가치를 정확히 계산합니다.
• 불규칙 현금 흐름 처리: 초기 투자, 월세 수익, 운영 비용, 매각 대금 등 현금 흐름의 타이밍과 금액이 다양할 때 유리합니다.
• 의사결정 지원: 투자자가 프로젝트의 수익성을 평가하거나 여러 투자 옵션을 비교할 때 객관적인 지표를 제공합니다.

XIRR 계산 방법

XIRR은 엑셀(또는 유사한 스프레드시트 프로그램)에서 쉽게 계산할 수 있습니다. 기본적으로 두 가지 데이터가 필요합니다:

• 현금 흐름 금액: 투자(음수)와 수익(양수)을 포함한 일련의 금액.
• 날짜: 각 현금 흐름이 발생한 정확한 날짜.

단계별 방법

1. 데이터 준비:
   • 첫 열에 날짜를 입력 (예: 2023-01-01, 2023-06-01 등).
   • 둘째 열에 해당 날짜의 현금 흐름을 입력 (예: 초기 투자 -10,000,000원, 임대 수익 +500,000원, 매각 +15,000,000원).
   예시:

   날짜	현금 흐름
   2023-01-01	-10,000,000 (초기 투자)
   2023-06-01	500,000 (임대료)
   2024-06-01	500,000 (임대료)
   2025-01-01	15,000,000 (매각 수익)

2. XIRR 함수 입력:엑셀에서 빈 셀에 다음 공식을 입력합니다:위 예시에서는:여기서 B2:B5는 현금 흐름 열, A2:A5는 날짜 열입니다.
3. =XIRR(B2:B5, A2:A5)
4. =XIRR(현금 흐름 범위, 날짜 범위)
5. 결과 해석:결과는 연간 수익률(%)로 표시됩니다. 예를 들어 12%가 나오면 해당 투자의 연평균 수익률이 12%라는 뜻입니다.

주의점

• 최소 하나의 음수와 양수 필요: XIRR은 투자와 수익이 모두 있어야 계산 가능합니다.
• 날짜 순서: 날짜는 반드시 오름차순(과거에서 미래로) 입력해야 합니다.
• 오류 발생 시: #NUM! 오류가 뜨면 현금 흐름 데이터나 날짜 입력을 확인하세요. 엑셀이 수익률을 계산할 수 없는 경우(현실적이지 않은 경우) 발생할 수 있습니다.

상업용 부동산에서의 활용 예시

상업용 건물을 10억에 매입하고, 연간 5천만 원의 임대료를 3년간 받다가 12억에 매각했다고 가정하면:

날짜	현금 흐름
2023-01-01	-1,000,000,000
2024-01-01	50,000,000
2025-01-01	50,000,000
2026-01-01	1,250,000,000 (50,000,000 + 1,200,000,000)

XIRR을 계산하면 이 투자의 연평균 수익률을 알 수 있어, 다른 투자와 비교하거나 기대 수익률과 대조할 수 있습니다.

결론

XIRR은 상업용 부동산의 복잡한 현금 흐름을 분석할 때 필수적인 도구로, 투자 결정에 있어 신뢰할 수 있는 기준을 제공합니다.